Aprire un Bed and Breakfast: come fare, costi e finanziamenti

Negli ultimi anni il mercato dell’ospitalità “home made” si è sempre più allargato e per questo motivo molte persone hanno deciso di aprire un bed and breakfast o di trasformare la propria casa in un B&B.

Quello che piace ai viaggiatori che scelgono la formula bed and breakfast è la familiarità dell’ospitalità, il sentirsi a casa e immersi nel territorio che si decide di visitare. Ovviamente dall’altra parte chi apre un bed and breakfast dovrà essere portato alla convivialità e all’ospitalità.

Non si tratta di un servizio di alloggio come un hotel che è più strutturato. Il bed and breakfast ti obbliga ad aprire le porte di casa tua e se non lo fai con cuore e passione o solo per scopo economico, rischi davvero di non vivere una bella esperienza (oltre che di aver investito male tempo e denaro).

Come aprire un bed and breakfast?

Il bed and breakfast, secondo le norme vigenti, è un’attività ricettiva gestita da privati, a conduzione familiare, che mettono a disposizione di ospiti le proprie abitazioni e le proprie camere in numero limitato.

Per capire bene di cosa si sta parlando ti consiglio di approfondire subito il tema leggendo la tualegge regionale di riferimento (attenzione che ogni regione ha proprie regolamentazioni!!). Questa legge si rifà a quella principale: Legge 29 marzo 2001, n. 135 – “Riforma della legislazione nazionale del turismo”, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001.

Ad oggi, l’attività di B&B può essere esercitata anche senza nessuna P.IVA e senza obbligo di registrazione alla Camera di Commercio.

Quando si apre un bed and breakfast senza partita IVA i proventi saranno indicati in dichiarazione dei redditi e tassati come redditi diversi, una volta detratte le spese considerate inerenti all’attività (utenze, pulizie, generi alimentari offerti agli ospiti, ecc.).

Il TAR del Lazio nel 2016 (sentenza n° 6755 del 13 giugno 2016) ha rimosso alcune regole che limitavano l’attività occasionale dei titolari di bed and breakfast. Prima della sentenza che ha liberalizzato l’attività, le norme regionali richiedevano che i bed and breakfast aperti da titolari senza partiva IVA rimassero chiusi per un periodo compreso tra 90 e 120 giorni all’anno e si rispettassero precisi limiti nella dimensione minima dell’abitazione. Il tribunale amministrativo ha dichiarato illegittime queste richieste, in quanto limitano la libera concorrenza.

Se vuoi che la gestione degli affitti diventi il tuo lavoro principale, allora aprirai la tua posizione come affittacamere, con la conseguente apertura della Partita Iva e la registrazione presso la Camera di Commercio.

Sia che tu scelga di svolgere l’attività in forma imprenditoriale o occasionale, dovrai presentare una serie di documenti. Innanzitutto, dovrai recarti allo sportello SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del tuo Comune nel quale ritirare i moduli da compilare per la Dichiarazione di Inizio Attività. 

Una volta che comunicherai la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) l’apertura del tuo bed and breakfast è immediata. I documenti che ti potranno essere richiesti sono vari e differenti sempre da Regione a Regione, tra questi certamente non mancherà la planimetria e la polizza assicurazione per garantire gli ospiti.

A questo punto ti dovrai rivolgere agli uffici turistici di competenza che definiranno ufficialmente la classificazione della tua struttura dando indicazioni su come monitorare gli ospiti per le autorità di pubblica sicurezza.

Ogni Regione o Comune, lo ribadisco nuovamente, ha procedure proprie. Tieni presente che, ad oggi, il Comune può imporre una tassa per l’istruttoria della pratica che varia come costo tra 30 e 160 euro circa.

Aprire un bed and breakfast: quali requisiti deve avere l’alloggio?

Parti dal presupposto che ospiterai delle persone e quindi dovrai sottostare a regole di tipo urbanistico-edilizie per garantire la loro sicurezza. Va certamente sottinteso che la tua abitazione dovrà essere in regola con gli allacciamenti di luce, gas, ecc.

Da non sottovalutare ovviamente le norme igienico-sanitarie, ma sinteticamente i requisiti richiesti, pur variando da regione a regione, sono:

• 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola;
• normalmente il titolare del bed and breakfast deve avere la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del bed and breakfast) nella struttura. In via eccezionale alcune Regioni concedono di abitare a fianco, ma con obbligo di reperibilità;
• superficie minima dell’abitazione rispetto ai posti letti;
• limite di camere: si va da un minimo di 3 a un massimo di 6, per un totale di posti letto compreso tra 3 e 20, con grandi differenze tra regione e regione;
• requisiti minimi per l’arredo delle stanze: in alcune regioni le norme richiedono che nelle stanze siano presenti armadio, comodini, lampade, sedie, cestini, ecc;
• autonomia da parte degli ospiti nel poter accedere alla stanza o ai wc (che non siano quelli usati dai familiari);
• richiesta di elementi d’arredo base e necessari anche nei bagni;
• l’obbligo di pulizia quotidiana o di indicazione della cadenza del cambio lenzuola;

Considerando questo elenco come basico, andiamo ora a vedere dubbi e domande frequenti che vengono poste da chi intende aprire un bed and breakfast.

Aprire un bed and breakfast: quali obblighi per la colazione?

Dovrai fare molta attenzione anche alle regole per la somministrazione della colazione. I cibi, generalmente, devono essere forniti confezionati e senza alcun tipo di manipolazione ulteriore (se non il fatto di essere riscaldati). Spesso però proprio per il carattere autoctono di ospitalità che vuole offrire un bed and breakfast, le Regioni impongono di usare prodotti locali.

Il divieto di manipolazione è per il gestore, questo non gli vieta di acquistare da coloro che invece possono farlo prodotti da offrire ai clienti (per esempio una buona e fresca brioche acquistata dal panettiere).

Quali obblighi per prezzi e registrazione ospiti in un bed and breakfast?

L’unico obbligo che hai per quanto riguarda i prezzi è quello di esporli nella tua struttura e di comunicarli all’ufficio preposto dalla tua regione. Per ciò che riguarda gli ospiti è obbligatorio registrarli e comunicare alle autorità locali di Pubblica Sicurezza le generalità.

Aprire un bed and breakfast in un condominio: è possibile?

Partiamo da un’informazione molto importante: se vuoi aprire un bed and breakfast nel condominio in cui vivi, non hai l’obbligo di richiedere l’approvazione dall’assemblea. Fa eccezione il caso in cui nel regolamento di condominio è specificatamente scritto che si vieta l’attività di bed and breakfast o di affittacamere.

Puoi approfondire la questione grazie alla sentenza n° 369 del 14/11/2008 della Corte Costituzionale che ha, appunto, dichiarato incostituzionale una norma della Regione Lombardia.

Canone Rai e bed and breakfast: devo pagare il canone normale o speciale?

Sappiamo bene che la questione del pagamento canone RAI è sempre delicata. Fermo restando che è un tema sul quale ti consiglio di rimanere costantemente aggiornato (la legge non prevede ignoranza e purtroppo poi ci si ritrova a pagare ammende inutilmente), dopo una serie di sentenze, ricorsi, conferme e leggi, è possibile definire tre diversi casi ai quali potrai andare incontro se deciderai di aprire un bed and breakfast:

• Apri un bed and breakfast, hai la TV solo nella tua zona, visibile solo a te e non hai apparecchi nelle camere degli ospiti: non devi pagare il canone speciale, ma solo quello ordinario;
• Apri un bed and breakfast, hai la TV in una zona comune che può essere vista anche dai tuoi ospiti: devi pagare solo il canone speciale per bed and breakfast;
• Apri un bed and breakfast, hai la TV nella tua zona personale e hai posizionato apparecchi anche nelle camere degli ospiti: devi pagare sia il canone ordinario che quello speciale.

Diritti SIAE e bed and breakfast: come mi regolo?

I diritti SIAE vanno versati, ma così come per la questione del canone RAI, dipende da com’è organizzato il tuo bed and breakfast. Ecco le tre opzioni principali:

• Apri un bed and breakfast, hai la TV solo nella tua zona, visibile solo a te e non hai apparecchi nelle camere degli ospiti: non devi pagare i diritti SIAE;
• Apri un bed and breakfast, hai la TV in una zona comune che può essere vista anche dai tuoi ospiti: devi pagare i diritti SIAE;
• Apri un bed and breakfast, hai la TV nella tua zona personale e hai posizionato apparecchi anche nelle camere degli ospiti: dovrai pagare i diritti SIAE che, in mancanza di una normativa specifica, saranno definiti in accordo con la sede locale della SIAE.

Anche in questo caso, il mio consiglio è di rimanere informato e di chiedere bene l’elenco di ciò che serve secondo il tuo Comune o Regione per poter aprire la tua attività.

Bed and breakfast: ma quindi quanto costa aprirne uno?

Partiamo dal presupposto che non avrai certamente gli stessi oneri da investire rispetto a un vero hotel o quando decidi ad esempio di aprire un negozio. Il perché è presto detto: sei a casa tua! Potresti però decidere di aprire un B&B anche se sei in affitto, o potresti comunque fare la scelta di richiedere finanziamenti per avviare l’attività.

Ecco quindi che i costi per aprire un B&B (escluso l’investimento dell’immobile) possono veramente essere molti, differenti e essere elencati in:

• se apri la P.IVA come affittacamere: tasse apertura e commercialista;
• accessori e mobili obbligatori (come detto prima, nelle camere devono essere presenti alcuni mobili e accessori);
• biancheria, complementi d’arredo (fondamentali per meglio accogliere la clientela);
• strutture accessorie, ma non obbligatorie (ad esempio la TV);
• canone RAI speciale e diritti SIAE;
• sito Internet (fondamentale) e attività di comunicazione online;
• … E se intendi ospitare in case antiche, devi considerare anche costi di ristrutturazione.

Va da sé che i costi quindi possono variare, diciamo che se vogliamo dare un’indicazione, in un appartamento già sistemato e pronto ad ospitare, l’investimento iniziale può partire dai 2/3.000 euro in su.

E ora che hai aperto il Bed and breakfast come far volare il tuo business?

Un’attività va curata, soprattutto se hai a che fare con le persone. Ecco allora un piccolo elenco di consigli che mi sento di poterti dare:

1. Cura il sito internet, le recensioni, i contatti: prima di ospitare i clienti “a casa tua” sarà quella la casa che visiteranno. Preparala e non lasciare nulla al caso: non c’è niente di peggio che siti non aggiornati o poco navigabili perché non responsive (che non si adattano a tablet o cellulari);
2. La colazione è fondamentale: gli ospiti di B&B sono “maniaci” della colazione! Fai una riflessione: se quando scegli un hotel guardi spesso anche questo servizio, vuoi che non ci si faccia caso proprio in un B&B? La colazione in un bed and breakfast deve essere ricca, genuina, con prodotti freschi. Il punteggio e i commenti che ti daranno dipendono molto da questo. Cura anche il momento della colazione dei tuoi clienti: la tua presenza, i consigli su itinerari da affrontare nella giornata saranno fondamentali;
3. Attivati con promozioni che possano far tornare i tuoi clienti: regala uno sconto speciale esclusivo per la prossima volta che torneranno o che loro possano regalare solo ai loro amici indicando chi l’ha donato;
4. Impara a coccolare i tuoi ospiti (e non solo i clienti potenziali), inviando loro nel tempo comunicazioni e aggiornamenti. Sin dal momento del loro arrivo e durante tutta la permanenza, permetti loro di immergersi nel tuo territorio con storie, racconti, libri, quadri, solo per fare qualche esempio. Le persone che viaggiano per B&B amano le tradizioni e le storie delle persone che li ospitano. Inoltre cerca di consigliare sui luoghi e sugli itinerari da non perdere. La tua disponibilità ti garantirà commenti e passaparola positivi, fidati!

Infine ricorda: regole o no, se stai realmente pensando di lanciarti in questa avventura, ciò che conta è lo spirito che muove una persona ad aprire le porte della propria abitazione. Se pensi di non essere pronto all’accoglienza, se preferisci una gestione meno coinvolgente e invadente, se vuoi la tua privacy, il mio consiglio è di puntare ad altri tipi di attività, ma se il detto ‘mi casa es tu casa’ è la tua mission, allora forza e lanciati, questo business aspetta solo te!

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